8月31日晚间，中国人民银行、金融监管总局联手发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确首套房商贷首付比例下限降至20%，降低存量首套住房贷款利率，远远超出市场预期。多位分析人士向记者表示，“双料”新政极大提振市场信心，对房地产市场、居民购房将有积极而深远的影响。

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新政提振市场信心

有利于带动经济企稳回升

“这对市场来说无疑是一针强心剂。”红塔证券研究所宏观高级分析师殷越表示，总体来看，利好政策的发布有助于提升居民对于房地产市场的信心，为房地产市场注入活力。随着房地产市场回暖，我国经济恢复的基础将得以进一步巩固，进而带动经济企稳回升。

其表示，对居民而言，利好政策有助于满足居民的住房刚需，提升人民幸福感，起到改善民生的作用。对房企而言，增量需求的增加能够改善当前销售回款不畅的局面，提升房企的流动性，缓解信用风险。

招联首席研究员董希淼则认为，房地产是我国支柱产业，房地产市场关联很多上下游行业，其良性循环对宏观经济恢复和发展具有重要意义。但是，2022年以来，我国房地产市场走势疲软，居民住房消费信心和意愿较弱，商品房交易量明显下降。由此可见，我国房地产市场供求关系已经发生重大变化。

“因此，适应新形势，适时调整优化房地产金融政策，在当前具有重要性和紧迫性。”董希淼认为，两项新政及时回应市场呼声，优化住房信贷政策，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，有助于减轻居民住房消费负担，稳住和扩大居民消费与投资；有助于更好地满足居民刚性和改善性住房消费需求，提振居民住房消费的意愿和能力；有助于改善居民对房地产市场的信心和预期，促进房地产市场平稳健康发展。

首套房商贷首付比例下限降至20%

有助于降低居民住房消费门槛

记者了解到，本次差别化住房信贷政策调整优化旨在引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

新政明确，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

对此，董希淼介绍，此前不同地区房贷首付比较复杂，部分地区二套房贷首付比例最高达80%。“降低首付比例，有助于适当降低居民住房消费门槛，提高居民住房消费能力。”

新政还将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

对此，董希淼解读道，过去一段时间，住房信贷政策调整集中在满足居民刚性住房消费需求。而降低二套房贷利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消费需求，降低改善性购房者的利息支出。

值得一提的是，差别化住房信贷政策调整优化仍遵循“因城施策”原则，中国人民银行、金融监管总局有关负责同志表示，各地根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。董希淼预计：“从目前情况看，预计全国多数地方不会另行加码，将直接执行全国性下限。”

降低存量首套房贷利率“一箭三雕”

仍体现“房住不炒”原则

在降低存量首套住房贷款利率方面，新政明确，对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。

“这是历史上非常罕见的、具有极大创新的政策。”易居研究院研究总监严跃进表示，近25年来，房贷政策随商品房市场和预售制度的发展不断创新，但从未有“中途调整存量房贷利率”。

值得一提的是，金融主管部门明确，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。对此，董希淼认为，将存量房贷利率调整的对象明确为首套房贷，表明利率调整仍然坚持“房住不炒”原则，主要是为了降低刚性和改善性购房者的利息支出。

在调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前大部分城市存量房贷的利率最低下限是4.65%，此前购房者基本是按照6%左右的房贷利率购房，此次存量房贷利率调整后，房贷利率或能降低100个基点以上。例如，以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，月供将从5995元降低至5156元左右，月供最多能减少840元左右。

在董希淼看来，降低存量首套房贷利率具有“一箭三雕”的作用。其一，是有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展。其二，是有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎堆提前还款和违规“转贷”行为，为银行留住优质的房贷客户。其三，是有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。

南方+记者 唐柳雯 陈颖 黎华联 张艳

【作者】 唐柳雯；陈颖；黎华联；张艳

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